2024-yil may oyida Davlat aktivlarini boshqarish agentligi (DAB) Tashkent City hududida joylashgan uchta baland binoni sotuvga qo'yganini e'lon qildi — "Alokabank", "Asakabank" va "Uzpromstroybank" minoralari. Bitim bo'yicha maslahatchi sifatida KPMG kompaniyasi ishtirok etmoqda.
Biznes-markazlarning quyidagi xususiyatlari mavjud:
- “Alokabank”: 26 qavat, umumiy maydoni — 81 439 kv. m;
- “Asakabank”: 26 qavat, umumiy maydoni — 66 202 kv. m;
- “Uzpromstroybank”: 33 qavat, umumiy maydoni — 82 284 kv. m.
Avgust oyida obyektlar potentsial xaridorlar bilan muhokamalardan so'ng uchta alohida lotga bo'lingan. Oktabr oyida esa ularni sotib olishga qiziqish bildirgan to'rtta investor Yevropa Ittifoqi, BAA va Turkiyadan kelganligi ma'lum bo'ldi. 25-noyabrgacha DAB majburiy takliflarni qabul qildi.
2023-yil yakunlari bo'yicha "Uzpromstroybank" aksiyadorlarining yillik umumiy yig'ilishi materiallariga ko'ra, bankning 33-qavatli bosh ofisini qurish qiymati $242,64 mln ni tashkil etdi. Loyihani chet el banklaridan iborat konsorsium, jumladan, shveysariyalik Credit Suisse, amerikalik Citibank, avstriyalik Raiffeisenbank va xitoylik China Eximbankdan kredit orqali moliyalashtirish rejalashtirilgan edi.
Dastlab, Xitoyning Shanghai Construction Group kompaniyasi bilan shartnoma $156 mln (QQS hisobga olingan holda) summasida imzolangan. Obyekt narxining oshishi COVID-19 pandemiyasining oqibatlari natijasida yuzaga kelgan, bu esa qurilish jarayoniga ham ta'sir ko'rsatgan.
2023-yil uchun "Alokabank"ning MFSO hisobotida Tashkent City'dagi biznes-markaz qurilishining qiymati 1,33 trillion so'm ($107,95 mln Markaziy bank kursi bo'yicha) ko'rsatilgan. Pudratchi — Shanghai Construction Group.
"Asakabank" binosi qurilishining qiymati haqida Spot jamoasi ochiq manbalarda ma'lumot topa olmadi. Birlamchi korporativ ma'lumotlar portalida bankning 2023-yilgi hisobotiga oid auditorlik xulosasi e'lon qilingan, ammo o'sha hujjat to'liq mavjud emas. Spot "Asakabank"dan to'liq hisobotni taqdim etishni so'radi, lekin javob olmadi.
Spot tijorat ko'chmas mulk bo'yicha ekspertlar bilan muhokama qildi, Tashkent City'da qurilgan biznes-markazlarning qiymati qanday bo'lishi va ularning narxiga nima ta'sir qilishi mumkinligini.
Yodgor Gafurov,
Gafurov, Kardash & Partners kompaniyasining hamkor va hamasoschisi.
Har qanday holatda, har bir binoning minimal qiymati bozor kutishlari, xavflar, obyektning texnik xususiyatlari va har bir alohida investor uchun farq qilishi mumkin bo'lgan kutilayotgan daromad kabi ko'plab omillarga bog'liq.
Bu bilan birga, ko'pincha bitta professional boshqaruv kompaniyasining mavjudligi muhim omil bo'ladi, menimcha, hozirda bu mavjud emas.
Taxminiy minimal qiymat har bir binoning quyidagi ko'rinishda bo'lishi mumkin:
- “Alokabank”: $117−123 mln;
- “Asakabank”: $95−100 mln;
- “Uzpromstroybank”: $118−125 mln.
Shuni ta'kidlash joizki, bu qiymat hisoblash cheklangan jamoat ma'lumotlariga asoslangan bo'lib, faqat baholashning bir usulini ko'rsatish uchun mo'ljallangan. Bu bozor yoki adolatli qiymat emas va bitim narxi uchun ko'rsatkich bo'la olmaydi.
Ushbu obyektlar haqida kerakli ma'lumotga ega bo'lmaslik sharoitida aktivlarning taxminiy qiymatini aniqlash uchun kapitalizatsiya usulini (Capitalisation Rate Method) qo'llash mumkin.
Buning uchun bizga kutilayotgan sof ijaralar stavkalari va bozor ma'lumotlariga asoslangan operatsion xarajatlar haqida ma'lumot kerak, bu esa sof operatsion daromadni (NOI) aniqlash uchun zarur. Sof ijarani o'xshash aktiv bilan solishtirish mumkin. Tijorat ofis ko'chmas mulk uchun eng mos obyekt — Trilliant biznes-markazidagi Tower 1.
Faraz qilaylik, sof ijaraning stavkasi (QQS va xizmat ko'rsatishdan tashqari) kvadrat metriga $38 ni tashkil etadi. Bunday binodagi operatsion xarajatlar sof ijaraning stavkasining 20% dan 30% gacha bo'lishi mumkin, bundan o'rtacha 25% ni olamiz. Natijada NOI ni hisoblash uchun $28,5 kv. m (Net Rent) olamiz.
Ijaraviy daromadlarni hisoblash uchun har bir binoning foydali maydoni qandayligini tushunishimiz kerak. Bunday sinfdagi binolarda seysmoaktiv zonalarda umumiy foydali maydon (GLA) 60% dan 80% gacha bo'lishi mumkin. O'rtacha 70% ni olamiz.
Faraz qilaylik, binolar allaqachon ijara berilgan va ofislar uchun bo'sh joy yillik 5% dan 10% gacha. Natijada bandlik (Occupancy Rate) 90−95% ni tashkil etadi. Shuningdek, xaridor yiliga 15% daromad (CapRate) kutayotganini faraz qilaylik.
Natijada biz quyidagi formulalarni olamiz: NOI = GLA x Net Rent x Occupancy Rate x 12 oy. Kutilayotgan qiymat = NOI / CapRate.
Obyektlar hali ijara berilmaganligi sababli, hozirgi daromad yo'qligini va kelajakdagi ijara bilan bog'liq xavflarni hisobga olish kerak. Nat